火災保険における建物評価額の目安と
設定する保険金額について解説

個々の住宅の価値は異なる

個々の住宅は、それぞれが多様な部材で建てられ、建築時期も様々です。住宅にそれぞれどの程度の価値があるかは異なります。そこで、契約時にその建物の価値がどのくらいなのかを測る「評価」が必要になります。適切に建物を評価し、その評価に基づき正しい保険金額を設定すれば、万が一の際に被った損害をカバーし、住宅の原状回復を図ることができます。

不動産取引の住宅の評価額は火災保険の評価額と異なる

住宅の評価には、不動産取引における評価もあります。不動産取引上の住宅の評価額は、時間の経過とともに減価していき、しばしば「20年経過後は評価ゼロ」などと言われます。火災保険における住宅の評価はこれとは異なり、新築であれ中古であれ、同規模・同程度の住宅を現時点で再建するのに必要な金額である「再調達価額（＝再取得価額）」で評価を行うのが現在の主流です。「中古住宅だから保険金額は大した金額にならない」ということはありません。
火災保険は、住宅等に生じた損害を補償して、暮らしを元に戻すための仕組みです。そこで、再建のためにどれだけの資金が必要になるかを正しく見積ること、すなわち住宅を適切に評価して保険金額を設定することは、契約において重要なプロセスと言えます。

簡易評価の方法

火災保険上で建物を評価する方法について、具体的に見てみましょう。
前述の通り、個々の住宅の価値は様々です。そこで損害保険会社（以下「損保会社」）は、個々の住宅の評価額を計算する際の目安である「簡易評価」の方法を定めています。実際の契約では損保会社が評価額を算出するので、契約者自ら評価額を計算する必要はありませんが、どのような根拠に基づき評価されるのか、建物種別ごとに確認しましょう。

• 新築一戸建て
• 新築年および建物代金が分かる中古一戸建て
• 新築年または建物代金が分からない中古一戸建て
• 新築時の建物代金が分かるマンション
• 新築時の建物代金が分からないマンション

新築一戸建て

新築一戸建ての場合、“うわもの（土地の上に建っている建物）”の建物代金がそのまま評価額、すなわち再調達価額となります。
たとえば、建物代金が2,000万円だった場合、再調達価額は2,000万円と同額になります。

新築年および建物代金が分かる中古一戸建て

新築した年と新築したときの建物代金が分かる中古一戸建ての場合、「年次別指数法（再取得価額法・建築倍率法）」で評価します。これは、新築したときの建物代金に、年や構造に応じ定められた建物代金の変動指数（「年次別指数」＝建築費倍率）を乗じて再調達価額を算出する方法です。新築したときの建物代金をベースに計算するため、実態に合った評価額になります。

たとえば、2005年新築の建物代金2,000万円の木造一戸建ての再調達価額を算出するケースを見てみましょう。この建物に対する年次別指数を1.13とした場合、以下のように計算します。

• 再調達価額：新築時の建物代金2,000万円×年次別指数1.13＝2,260万円

このケースでは、2,260万円が現時点での再調達価額となります。

新築年または建物代金が分からない中古一戸建て

新築した年や新築したときの建物代金が分からない中古一戸建ての場合、「新築費単価法（概観法）」で評価します。これは、評価時点での1m²あたりの新築費単価に建物の延床面積を乗じて再調達価額を算出する方法です。新築費単価は建物の所在地や構造等に応じて定められた標準的な価額ですから、住宅の実態に必ずしも合致しない場合があるものの、中古取得で建物代金が分からない場合など、多くの物件を幅広く評価できます。

たとえば、宮城県にある150m²の鉄骨造一戸建ての再調達価額を算出するケースを見てみましょう。現時点での新築費単価を24.4万円とした場合、以下のように計算します。

• 再調達価額：24.4万円／m²×150m²＝3,660万円

このケースの再調達価額は、現時点で3,660万円となります。

新築時の建物代金が分かるマンション

区分所有建物である分譲マンションは、専有部分と共用部分で構成されます。個々の区分所有者は、専有部分すなわち室内のみを評価して火災保険に加入します。室内の建物代金のみが対象ですから、評価額はマンションの購入価格より低い金額になります。
専有部分の範囲を示す基準は、以下2つのいずれかで、マンションにより異なります。

• 上塗基準：壁・天井・床など部屋の内側を専有部分とする
• 壁芯基準：柱の中央部分から内側を専有部分とする

多くのマンションは上塗基準を採用していますが、いずれを採用しているかは、自分の住むマンションの管理規約などで確認できます。

なお、マンションの購入価格には建物代金のほか土地代金（「敷地利用権の価額」）も含まれていますが、土地代金は火災保険上の評価の対象になりません。土地代金を除いた建物代金のみをベースに専有部分の評価額を算出します。

土地代金を除いた新築時の建物代金（専有部分＋共用部分の持分）が分かる場合は、その金額をベースに、年次別指数を乗じ、共用部分の持分相当額（上塗基準の場合、60％）を控除して算出します。

たとえば、2007年に購入した建物代金（専有部分＋共用部分の持分）が3,000万円のマンションで、年次別指数が1.11とした場合、以下のように専有部分を計算します。

• 専有部分の再調達価額：建物代金3,000万円×年次別指数1.11×40％＝1,332万円

このケースの専有部分の再調達価額は、現時点で1,332万円になります。

新築時の建物代金が分からないマンション

新築時の建物代金が分からない場合、新築費単価法で評価します。1m²あたりの新築費単価に、専有部分の延床面積を乗じて算出します。

たとえば、石川県にある1m²あたりの新築費単価が12.3万円、専有部分の延床面積が70m²のマンションのケースでは、以下のように計算します。

• 専有部分の再調達価額：12.3万円／m²×70m²＝861万円

このケースの専有部分の再調達価額は、現時点で861万円になります。