火災保険における建物評価額の目安と
設定する保険金額について解説

公開日：2023年3月31日

※この記事は、一般的な火災保険商品について説明しております。ソニー損保の新ネット火災保険の詳細はこちらからご確認ください。

火災保険は、建物等に損害が生じたときに再建や修繕に必要な保険金を受取れる保険です。このとき、十分な保険金を受取るために重要なのが、建物の「評価」です。ここでは、建物の評価方法と、それを踏まえた保険金額の設定について解説します。

火災保険における「建物評価額」とは

同じ保険でも、例えば生命保険・火災保険では、それぞれの「保険金額」が意味するところは異なります。

• 生命保険上の保険金額：支払われる保険金の額
• 火災保険上の保険金額：その建物の価値であり、支払われる保険金の上限額

生命保険上の保険金額は、支払われる保険金の額を意味しており、契約者が遺したいと考えるお金を、一定程度自由に保険金額とすることができます。

他方で火災保険は、契約者が自由に保険金額を決められる仕組みではありません。火災保険の役割は損害が生じた住宅の「原状回復」ですから、保険金額として設定できるのは住宅の価値まで。火災保険では、その住宅の価値を保険金額とし、それを上限に損害に応じた保険金が支払われます。

個々の住宅の価値は異なる

個々の住宅は、それぞれが多様な部材で建てられ、建築時期も様々です。住宅にそれぞれどの程度の価値があるかは異なります。そこで、契約時にその建物の価値がどのくらいなのかを測る「評価」が必要になります。適切に建物を評価し、その評価に基づき正しい保険金額を設定すれば、万が一の際に被った損害をカバーし、住宅の原状回復を図ることができます。

不動産取引の住宅の評価額は火災保険の評価額と異なる

住宅の評価には、不動産取引における評価もあります。不動産取引上の住宅の評価額は、時間の経過とともに減価していき、しばしば「20年経過後は評価ゼロ」などと言われます。火災保険における住宅の評価はこれとは異なり、新築であれ中古であれ、同規模・同程度の住宅を現時点で再建するのに必要な金額である「再調達価額（＝再取得価額）」で評価を行うのが現在の主流です。「中古住宅だから保険金額は大した金額にならない」ということはありません。
火災保険は、住宅等に生じた損害を補償して、暮らしを元に戻すための仕組みです。そこで、再建のためにどれだけの資金が必要になるかを正しく見積ること、すなわち住宅を適切に評価して保険金額を設定することは、契約において重要なプロセスと言えます。

建物を評価する方法

簡易評価の方法

火災保険上で建物を評価する方法について、具体的に見てみましょう。
前述の通り、個々の住宅の価値は様々です。そこで損害保険会社（以下「損保会社」）は、個々の住宅の評価額を計算する際の目安である「簡易評価」の方法を定めています。実際の契約では損保会社が評価額を算出するので、契約者自ら評価額を計算する必要はありませんが、どのような根拠に基づき評価されるのか、建物種別ごとに確認しましょう。

• 新築一戸建て
• 新築年および建物代金が分かる中古一戸建て
• 新築年または建物代金が分からない中古一戸建て
• 新築時の建物代金が分かるマンション
• 新築時の建物代金が分からないマンション

新築一戸建て

新築一戸建ての場合、“うわもの（土地の上に建っている建物）”の建物代金がそのまま評価額、すなわち再調達価額となります。
たとえば、建物代金が2,000万円だった場合、再調達価額は2,000万円と同額になります。

新築年および建物代金が分かる中古一戸建て

新築した年と新築したときの建物代金が分かる中古一戸建ての場合、「年次別指数法（再取得価額法・建築倍率法）」で評価します。これは、新築したときの建物代金に、年や構造に応じ定められた建物代金の変動指数（「年次別指数」＝建築費倍率）を乗じて再調達価額を算出する方法です。新築したときの建物代金をベースに計算するため、実態に合った評価額になります。

たとえば、2005年新築の建物代金2,000万円の木造一戸建ての再調達価額を算出するケースを見てみましょう。この建物に対する年次別指数を1.13とした場合、以下のように計算します。

• 再調達価額：新築時の建物代金2,000万円×年次別指数1.13＝2,260万円

このケースでは、2,260万円が現時点での再調達価額となります。

新築年または建物代金が分からない中古一戸建て

新築した年や新築したときの建物代金が分からない中古一戸建ての場合、「新築費単価法（概観法）」で評価します。これは、評価時点での1�uあたりの新築費単価に建物の延床面積を乗じて再調達価額を算出する方法です。新築費単価は建物の所在地や構造等に応じて定められた標準的な価額ですから、住宅の実態に必ずしも合致しない場合があるものの、中古取得で建物代金が分からない場合など、多くの物件を幅広く評価できます。

たとえば、宮城県にある150�uの鉄骨造一戸建ての再調達価額を算出するケースを見てみましょう。現時点での新築費単価を24.4万円とした場合、以下のように計算します。

• 再調達価額：24.4万円／�u×150�u＝3,660万円

このケースの再調達価額は、現時点で3,660万円となります。

※ソニー損保の新ネット火災保険では、新築年が分からない物件はお引受けできません。

新築時の建物代金が分かるマンション

区分所有建物である分譲マンションは、専有部分と共用部分で構成されます。個々の区分所有者は、専有部分すなわち室内のみを評価して火災保険に加入します。室内の建物代金のみが対象ですから、評価額はマンションの購入価格より低い金額になります。
専有部分の範囲を示す基準は、以下2つのいずれかで、マンションにより異なります。

• 上塗基準：壁・天井・床など部屋の内側を専有部分とする
• 壁芯基準：柱の中央部分から内側を専有部分とする

多くのマンションは上塗基準を採用していますが、いずれを採用しているかは、自分の住むマンションの管理規約などで確認できます。

なお、マンションの購入価格には建物代金のほか土地代金（「敷地利用権の価額」）も含まれていますが、土地代金は火災保険上の評価の対象になりません。土地代金を除いた建物代金のみをベースに専有部分の評価額を算出します。

土地代金を除いた新築時の建物代金（専有部分＋共用部分の持分）が分かる場合は、その金額をベースに、年次別指数を乗じ、共用部分の持分相当額（上塗基準の場合、60％）を控除して算出します。

たとえば、2007年に購入した建物代金（専有部分＋共用部分の持分）が3,000万円のマンションで、年次別指数が1.11とした場合、以下のように専有部分を計算します。

• 専有部分の再調達価額：建物代金3,000万円×年次別指数1.11×40％＝1,332万円

このケースの専有部分の再調達価額は、現時点で1,332万円になります。

※ソニー損保の新ネット火災保険では、建物の保険金額は10万円単位での設定になります。

新築時の建物代金が分からないマンション

新築時の建物代金が分からない場合、新築費単価法で評価します。1�uあたりの新築費単価に、専有部分の延床面積を乗じて算出します。

たとえば、石川県にある1�uあたりの新築費単価が12.3万円、専有部分の延床面積が70�uのマンションのケースでは、以下のように計算します。

• 専有部分の再調達価額：12.3万円／�u×70�u＝861万円

このケースの専有部分の再調達価額は、現時点で861万円になります。

再調達価額に合わせて建物保険金額を設定

再調達価額が把握できたら、この金額を保険金額に、すなわち評価額と保険金額がイコールの状態（「全部保険」と言います）で契約することが大切です。保険金だけで住宅を再建できるため、住宅の原状回復が可能になります。

保険金額が評価額よりも低い状態（「一部保険」と言います）だと、十分な保険金が受取れず住宅の原状回復が難しくなります。逆に保険金額が評価額よりも高い状態（「超過保険」と言います）だと、評価額までは保険金が支払われるものの、評価額を超えた部分には保険金が支払われません。
評価額に対して保険金額が少なすぎたり多すぎたりすると、思ったように保険を役立てることができないので、評価額と保険金額を合わせることが大切なのです。

「時価」契約は建物評価額が低くなることに注意

現在主流である再調達価額による評価方法のほか、かつては「時価」による評価で契約することも一般的でした。老朽化を加味した現状相当の金額で評価を行う方法で、年数を経た古い建物ほど評価が低くなります。適切な管理状態にある住宅であれば、時価が再調達価額の50％を下回る可能性は少ないものの、時価契約の保険金だけで住宅再建に臨むのは困難です。
さらに、保険金額が時価よりも低い一部保険の状態だと、保険金額の範囲内で受けた半焼等の損害でも、損害の全額が補償されないおそれもあります。住宅の価値に対する保険金額の割合に応じて保険金が減額される「比例払方式」が用いられて保険金が計算されることがあるからです。逆に超過保険の状態では、時価を超える部分の保険金は支払われません。
過去に住宅ローンと同時に契約した30年超の長期火災保険などが時価契約になっていることがあります。心当たりのある方は一度確認してみることをおすすめします。

建物評価額は時間経過で変わることも踏まえて火災保険金額の見直しを

新築価格と同額で、適切な火災保険金額を設定して契約しても、物価変動によってその後の建築費は変動するため、時間経過とともに契約後の評価額は変化します。住宅に損害が生じたときに十分な保険金を受取れるよう、契約後も適切に住宅の評価を行い、それに合わせて保険金額を見直すことが大切です。気になる場合は損保会社に問合せ、契約している保険金額に対し、適切な保険金額が現在いくらなのか確認しましょう。両者にズレが生じていたら、保険金額の増額や減額の手続きすることをおすすめします。